Calculadoras

Calculadora: cuánto necesito además del precio

El precio del anuncio no es lo que cuesta la casa. Escribe el precio y te decimos cuánto más hay que tener, con los cuatro tipos de ITP que existen en Castilla-La Mancha.

Notaría, registro y gestoría son estimaciones para una compraventa normal: los aranceles están regulados y dependen del precio y de los folios de la escritura. El ITP sí es exacto.

Por qué el ITP puede no salir sobre el precio

Desde 2022 la base del impuesto es la mayor de dos cifras: lo que pagas o el valor de referencia que Catastro le pone a esa casa. Si compras por 70.000 € algo cuyo valor de referencia es 95.000 €, el 9 % se calcula sobre 95.000 €. Pasa mucho con las casas de pueblo grandes y baratas.

Se consulta gratis en la sede del Catastro, con certificado o Cl@ve, y conviene hacerlo antes de firmar las arras.

Los tipos reducidos, en corto

• 6 %: vivienda habitual, incluida la de protección oficial.
• 5 %: familias numerosas, monoparentales y personas con discapacidad del 65 % o más, con el precio limitado a 240.000 €.
• 3 %: menores de 36 años que financien con hipoteca más de la mitad de la compra, con el mismo límite.

Cada uno tiene requisitos que hay que cumplir enteros —empadronamiento, plazos para instalarse, límites de patrimonio—. Están detallados en la guía del ITP.

Y si es obra nueva

Entonces no hay ITP: hay IVA del 10 % más AJD del 1,5 %, y no existen tipos reducidos por edad. Súmalo tú a mano sobre el precio, o mira la comparación completa.

Lo que entra en la cuenta, partida por partida

La calculadora suma cuatro cosas, y conviene saber qué es cada una porque no todas se negocian igual.

• El impuesto. ITP en segunda mano, IVA más AJD en obra nueva. Es la partida grande y no se discute: sale de aplicar el tipo a la base.
• La notaría. Arancel regulado, calculado sobre el valor de la escritura y el número de folios. Dos notarías cobran prácticamente lo mismo por la misma compraventa, así que elegirla por precio no sirve de nada.
• El Registro de la Propiedad. También arancel, también sobre el valor. Es lo que hace que la compra conste frente a terceros, no un trámite opcional.
• La gestoría. Lo único de la lista con precio libre. Presenta el impuesto y lleva la escritura al Registro. Puedes hacerlo tú y ahorrártelo, con el riesgo de pasarte un plazo.

Lo que la calculadora no suma y hay que tener igual

• La tasación, si pides hipoteca. La paga el comprador, se paga antes de la firma y no se devuelve aunque la operación se caiga.
• La comisión de apertura de la hipoteca, si la entidad la cobra, y los productos que condicionan el tipo de interés.
• El IBI del año en curso, que se suele repartir entre vendedor y comprador por los días de cada uno. No es obligatorio repartirlo, se pacta.
• La cuota de comunidad y las derramas aprobadas. Una derrama votada antes de la firma pero pendiente de pagar es una factura que llega después de la mudanza: cómo se reparten las derramas.
• Las altas de luz, agua y gas, con sus derechos de alta si el contador estaba dado de baja: lo que cuesta volver a dar de alta.
• La mudanza y el primer arreglo, que en un piso de segunda mano casi nunca es cero.

El reparto con el banco cuando hay hipoteca

Aquí se confunde mucha gente, porque arrastra lo que contaba un cuñado hace quince años. Hoy la escritura de hipoteca la paga la entidad: su AJD, su notaría, su registro y su gestoría. Al comprador le quedan la tasación y las copias que pida para él.

Eso significa que la hipoteca no duplica los gastos de la compra. Lo que sí cambia es el dinero que hay que tener el día de la firma, porque el banco presta sobre el valor de tasación y no sobre el precio pactado. Si la tasación sale por debajo del precio, la diferencia la pones tú en efectivo, y ese agujero aparece tarde: cómo se hace una tasación y por qué sale baja.

Antes de firmar, la entidad entrega la información precontractual de la hipoteca y hay un periodo mínimo de reflexión en el que el notario te explica las condiciones en un acta que no cuestan nada. Es el momento de comprobar que el cuadro de comisiones coincide con lo que te ofrecieron de palabra.

Cuándo se paga cada cosa

1. Reserva o arras. Una cantidad a cuenta que se descuenta del precio. Sale de tu bolsillo semanas antes de la firma y es lo que se pierde si te echas atrás: qué tipo de arras has firmado.
2. Entre las arras y la firma. Tasación, y la provisión de fondos que pide la gestoría para tener con qué pagar impuesto y registro.
3. El día de la firma. El resto del precio, normalmente con cheque bancario o transferencia justificada, y la factura de la notaría.
4. Después de la firma. La autoliquidación del impuesto, que tiene un plazo corto desde la escritura, y la inscripción en el Registro, que tarda semanas.
5. Semanas más tarde. La gestoría cierra la cuenta y devuelve el sobrante de la provisión. Si no te la reclaman, reclámala tú.

Qué sale mal

Casi todos los sustos de esta cuenta son el mismo: pagar el impuesto sobre una base que no era la correcta, o aplicarse un tipo reducido sin cumplir todos los requisitos. En los dos casos la Administración puede girar una liquidación complementaria por la diferencia, con sus intereses, y llega mucho después de la mudanza, cuando el dinero ya está gastado.

Los otros tres clásicos:

• Deudas de comunidad. La vivienda responde de las cuotas impagadas de los últimos años que fija la ley de propiedad horizontal, aunque las dejara el vendedor. Por eso se pide el certificado de deudas y no basta la palabra del que vende: el certificado de deudas, quién lo firma.
• IBI atrasado. El recibo impagado va contra el inmueble, así que el nuevo dueño se lo encuentra. Se comprueba con el último recibo y con el Ayuntamiento.
• Arras firmadas sin hipoteca concedida. Una oferta verbal del banco no es una concesión. Si el banco dice no después de firmar las arras, la señal se queda donde está, salvo que el contrato lo contemple expresamente.

Cómo comprobar la cifra antes de firmar

1. El valor de referencia de Catastro de esa vivienda concreta, por referencia catastral. Es gratis y es la mitad de esta cuenta.
2. La nota simple del Registro, para ver titular, superficie y cargas: cómo se lee una nota simple.
3. El certificado de deudas de la comunidad y el acta de la última junta, que es donde aparecen las derramas aprobadas.
4. El último recibo del IBI, que además te dice el valor catastral y lo que vas a pagar cada año.
5. La provisión de fondos desglosada, por escrito, de la gestoría o de la notaría. Una cifra redonda sin desglose no sirve para comparar ni para reclamar el sobrante.

Qué documento pedir y a quién

• Valor de referencia: sede electrónica del Catastro, con certificado o Cl@ve.
• Nota simple y cargas: Registro de la Propiedad que corresponda a la finca.
• Certificado de deudas y acta de la junta: administrador de fincas o secretario de la comunidad, a petición del vendedor.
• Recibo del IBI y situación de pagos: Ayuntamiento o el organismo provincial que le recaude.
• Provisión de fondos y factura final: notaría y gestoría.
• FEIN y cuadro de amortización: la entidad, antes de la firma, no el mismo día.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.