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La nota simple: qué dice y qué no dice

Cuesta unos diez euros, se pide por internet y es el único papel que demuestra de quién es la casa y qué deudas lleva encima. No firmes unas arras sin haberla leído.

Qué es

Un extracto de lo que el Registro de la Propiedad tiene escrito sobre un inmueble. No es un documento con valor de prueba plena —para eso está la certificación registral—, pero para comprar una casa es exactamente lo que hace falta.

Qué dice

• Quién es el titular y en qué proporción. Si son tres hermanos, los tres tienen que firmar.
• La descripción registral: metros, linderos, referencia catastral. Si la casa tiene una planta más que la escritura, ahí se ve.
• Las cargas: hipotecas, embargos, servidumbres, condiciones resolutorias, afecciones fiscales.
• Limitaciones: si es VPO y le queda plazo, si hay derecho de tanteo de la Administración, si está arrendada con acceso al registro.

Qué no dice

Y esto es lo importante, porque una nota simple limpia tranquiliza de más:

• Las deudas con la comunidad no salen. Se piden al administrador, y el comprador responde de la anualidad corriente y de los tres años anteriores.
• El IBI atrasado tampoco. El inmueble responde de él.
• Las derramas aprobadas y no ejecutadas, menos aún.
• Si hay alguien viviendo dentro, no consta salvo que el arrendamiento esté inscrito, que casi nunca lo está.

Lo que hay que mirar además de la nota está en lo que se compra con la casa.

Cómo se pide

En registradores.org con firma digital, o presencialmente en el Registro que corresponda al municipio. Ronda los 10 € y llega en horas. También puedes pedirla por referencia catastral si no sabes los datos registrales.

Para que el Registro te la dé necesitas identificar la finca y decir para qué la quieres. Vale cualquiera de estas tres vías: el código registral único (el número de finca, que antes se llamaba IDUFIR y aparece en cualquier escritura), la referencia catastral que figura en el recibo del IBI, o la dirección con el nombre del titular. El Registro es público para quien tenga un interés legítimo, y querer comprar la casa lo es: no hace falta permiso del dueño ni explicar nada más. En el formulario se marca ese motivo y se paga con tarjeta.

Si el vendedor se ofrece a enseñarte «su» nota, pídela tú de todas formas. Una nota es una foto del día que se pidió, cuesta diez euros y tarda unas horas, y la que te enseñan puede ser de antes del embargo.

Cuándo

Dos veces: antes de las arras, para saber con quién estás tratando, y el día de la firma, porque el notario pide una actualizada y entre una cosa y otra pueden haber entrado anotaciones nuevas.

Esa segunda consulta la hace el notario de oficio y tiene un efecto que conviene conocer: el Registro queda avisado de que esa finca se está vendiendo y comunica a la notaría si entre la consulta y la presentación de la escritura entra algún asiento nuevo. Es una protección real, pero es la del notario, y llega el mismo día de la firma. La nota que evita problemas es la que lees tú antes de entregar dinero, porque las arras se firman semanas antes y ahí no hay red.

Nota simple, nota informativa o certificación

Son tres cosas distintas y se confunden a diario:

• Nota simple informativa: el extracto del que habla esta guía. Es barata, inmediata y sirve para decidir si compras y para preparar la firma.
• Nota de localización: sólo dice en qué Registro y con qué número está inscrita una finca, o qué fincas tiene alguien a su nombre. Útil cuando no sabes ni dónde buscar, inútil para ver cargas.
• Certificación registral: la expide el registrador con fe pública, cuesta bastante más y tarda días. Es la que exigen los juzgados, los procedimientos de herencia, las subastas y algunos expedientes administrativos. Para una compra normal entre particulares no hace falta.

La regla práctica: nota simple para decidir y para negociar, certificación cuando otro te la pide por escrito.

Cómo se lee de arriba abajo

La nota sigue siempre el mismo orden, y leerla por partes evita el mareo de la primera página:

1. Descripción de la finca: qué es, dónde está, cuántos metros constan, linderos, cuota de participación si está en propiedad horizontal y referencia catastral. Aquí se ve si lo que te han enseñado son los metros del Registro o los del anuncio.
2. Titularidad: quién es el dueño, con qué título (compra, herencia, donación), en qué porcentaje y con qué carácter. Si figura como ganancial, hacen falta las dos firmas aunque la escritura esté a nombre de uno. Si hay usufructo y nuda propiedad separados, vender exige a los dos.
3. Cargas y gravámenes: la parte que de verdad importa, y la que viene en el lenguaje más cerrado.
4. Al final, si están publicadas, la nota puede recoger notas de afección fiscal y la mención de si la finca está coordinada gráficamente con Catastro.

Lo primero que hay que comprobar es que la finca de la nota es la casa que has visitado. Parece obvio y es el fallo más repetido: en una misma escalera hay plazas de garaje, trasteros y áticos con numeración registral que no coincide con la del portal, y una nota del inmueble de al lado tranquiliza igual de bien y no sirve para nada.

Las cargas, una por una

• Hipoteca: mira el capital inscrito, no lo que debe el vendedor hoy. Lo que se debe lo dice el banco en un certificado de deuda pendiente, y lo que hay que resolver el día de la firma es la cancelación, que es otro trámite y otros gastos.
• Hipoteca pagada pero no cancelada: muy común en casas de hace décadas. El préstamo está liquidado y la carga sigue inscrita porque nadie llevó la escritura de cancelación al Registro. Se arregla, cuesta dinero y tarda, y conviene pactar quién lo paga antes de las arras.
• Embargos: constan como anotación preventiva. Si ves uno, pregunta si está vivo, prorrogado o caducado, porque una anotación caducada puede seguir apareciendo hasta que se cancela formalmente.
• Condición resolutoria: suele venir de una compra con precio aplazado. Significa que un tercero puede recuperar la finca si no se termina de pagar.
• Servidumbres: de paso, de luces, de tendido eléctrico. No impiden comprar, pero limitan lo que puedes hacer y a veces explican el precio.
• Prohibiciones de disponer: habituales en inmuebles heredados con condiciones. Bloquean la venta mientras duren.
• Afecciones fiscales: avisan de que el inmueble responde de impuestos de una transmisión anterior si la Administración acaba liquidando más.
• Limitaciones de VPO y derechos de tanteo y retracto: si le queda plazo de protección, hay precio máximo de venta y la Administración puede entrar antes que tú.

Si una carga no la entiendes, no la des por buena. Llévala al notario o al propio Registro con la nota en la mano: una llamada de diez minutos aclara casi siempre si eso es un resto histórico o un problema.

Cuando la nota no cuadra con la realidad

Es el otro uso de la nota simple, y el que más dinero ahorra. Casos que aparecen constantemente:

• Superficie distinta a la de Catastro o a la del anuncio. No es raro y no siempre es grave, pero si la diferencia es grande hay que saber de dónde viene antes de firmar. Corregirla es un expediente, con sus plazos.
• Obra nueva sin inscribir. Una planta levantada, un porche cerrado o una casa entera que no consta. Mientras no esté inscrita, el banco no la valora, y sin hipoteca el comprador es otro. Esto está detrás de muchos descuentos que parecen inexplicables.
• Titular fallecido. Si el dueño inscrito ha muerto y la herencia no está aceptada ni inscrita, no se puede comprar todavía. Son meses y, si hay varios herederos, un acuerdo que puede no llegar.
• Divorcio sin liquidar. La finca sigue con los dos titulares, y hacen falta las dos firmas con independencia de quién viva allí.
• Finca sin coordinar con Catastro. Frecuente en parcelas y casas de pueblo. El Registro y Catastro describen cosas distintas, y resolverlo lleva trámite.

En todos estos casos la respuesta no es romper la negociación: es llevar la solución al contrato. Las arras pueden recoger que el vendedor cancele la carga, inscriba la obra o acredite la herencia antes de la escritura, con un plazo y con la devolución del dinero si no lo consigue.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.