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Obra nueva o segunda mano: qué cambia en impuestos
La misma casa al mismo precio cuesta distinto según sea nueva o usada, porque una paga IVA y la otra ITP. En Castilla-La Mancha la diferencia puede ir a favor de una o de otra, y depende de tu edad.
Qué paga cada una
| Obra nueva | Segunda mano | |
|---|---|---|
| Impuesto | IVA 10 % | ITP 9 % |
| Documentados (AJD) | 1,5 % | No se paga |
| Total impuestos | 11,5 % | 9 % |
| Con tipo reducido | No hay | 6 %, 5 % o 3 % |
Sobre 150.000 €: 17.250 € de impuestos en obra nueva, 13.500 € en segunda mano al tipo general, y 4.500 € si eres menor de 36 años y te aplican el 3 %. Casi trece mil euros de diferencia entre los dos extremos.
Obra nueva es sólo la primera vez
«Obra nueva» a efectos fiscales significa primera entrega: del promotor al primer comprador. Un piso a estrenar que compró un inversor y revende sin haber vivido en él ya es segunda entrega y va por ITP, aunque nadie haya dormido nunca allí. Y una casa de 1970 reformada entera sigue siendo segunda mano por mucho que esté impecable.
Lo que no sale en la tabla
- La obra nueva se paga antes de existir. Entregas a cuenta durante la construcción, con aval obligatorio. Si el promotor quiebra, el aval es lo único que te devuelve el dinero.
- La segunda mano se ve. Puedes pisar el suelo, ver la humedad y hablar con el vecino antes de firmar.
- La garantía. La obra nueva tiene diez años de garantía por defectos estructurales, tres por habitabilidad y uno por acabados.
- La reforma. En segunda mano suele hacer falta, y son entre 400 y 900 € por metro según el alcance.
En esta provincia, casi todo es segunda mano
Fuera de las capitales apenas hay promoción nueva, y lo que se construye va a precio de capital. La decisión aquí no suele ser «nueva o usada» sino «usada entera o usada para reformar», que tratamos en comprar para reformar.
Los plazos, que no salen en ninguna cuenta
Una segunda mano se firma cuando las dos partes quieren: entre el acuerdo y la notaría suelen pasar de uno a tres meses, y lo que marca el ritmo es la hipoteca. Una obra nueva sobre plano se firma cuando el promotor termina, y ahí el comprador no decide nada. Entre la reserva y las llaves pueden pasar dos años, y el precio al que compraste lo pagas hoy aunque entregues en 2028.
Eso tiene una consecuencia práctica que se olvida: la hipoteca no se concede al reservar, sino cerca de la entrega. Si en ese plazo cambian los tipos, tu situación laboral o la tasación, el problema es tuyo y las cantidades entregadas ya están dentro.
Las cantidades a cuenta y el aval
Todo lo que entregas antes de la escritura en una obra nueva tiene que estar garantizado por aval o seguro e ingresado en una cuenta especial del promotor. No es opcional ni un extra que se negocia: es la protección básica del comprador sobre plano, y es lo único que te devuelve el dinero si la promoción no se termina. Pide copia del aval, comprueba que cubre cada cantidad que has pagado y guarda los justificantes de todas las transferencias.
Lo que cada una cuesta después de la firma
- Obra nueva: entra con garantías de la constructora, cumple la normativa de eficiencia actual y la factura de climatización se nota. A cambio, empieza a pagar comunidad e IBI desde el primer día y muchas promociones tardan en tener la urbanización terminada.
- Segunda mano: lo que ves es lo que hay, y se puede visitar antes de pagar. Casi siempre pide reforma, y conviene presupuestarla antes de ofertar: en una casa de pueblo, cambiar instalación, ventanas y baño se come la diferencia de impuestos sin esfuerzo.
Segunda mano, ahora mismo
Preguntas que nos hacen
¿Es siempre más cara la obra nueva por los impuestos?
En impuestos sí suele serlo, porque el IVA más el acto jurídico documentado superan al ITP general. Pero la comparación sólo vale a igualdad de todo lo demás, y rara vez la hay: si la segunda mano necesita una reforma, el ahorro fiscal se lo come la obra. La cuenta hay que hacerla con el precio final, no con el del anuncio.
¿Me puedo aplicar el tipo reducido de ITP?
Los tipos reducidos dependen de requisitos personales y de la vivienda: la edad del comprador, que sea vivienda habitual y los límites de valor que fije la comunidad. Como cambian con cada normativa autonómica, conviene confirmarlos antes de firmar las arras, no después: el ahorro puede ser de varios miles de euros.
¿El IVA de una vivienda es siempre del 10 %?
Es el tipo general de la vivienda nueva. Hay un tipo inferior para la vivienda protegida en determinadas condiciones, y los garajes y trasteros siguen el tipo de la vivienda sólo si se compran junto a ella y con un límite de plazas. Comprados sueltos, tributan al tipo general.
Compro sobre plano, ¿cuándo pago los impuestos?
El IVA se va pagando con cada entrega a cuenta, repercutido por el promotor en su factura. El acto jurídico documentado se liquida con la escritura. Conviene tenerlo presente al planificar el dinero: no todo se paga el día de la notaría.
¿Qué pasa si la promoción se retrasa mucho?
El contrato fija una fecha de entrega y lo que ocurre si no se cumple. Un retraso razonable suele estar contemplado; uno grande puede dar derecho a resolver el contrato y recuperar lo entregado, que es exactamente para lo que existe el aval. Lea esa cláusula antes de firmar, porque es la única que le protege del calendario.
Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.
Lo que está por debajo de lo que se pide en su zona
Comparamos cada anuncio con la mediana de su mismo tipo en su mismo municipio. Lo que sale por debajo, lo enseñamos aquí.
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